ПРОТОКОЛ РАЗНОГЛАСИЙ предпринимателей в НОВОЙ ТУРЕ по договору аренды

Рубрика: Новости | Опубликовано: 8 Март 2013 года

Муратов Р.Ф. первый заместитель Премьер-Министра РТ побывал в Новой Туре и объяснил, что Новая Тура – это не государственно-частный проект, что вложили 60 млн. рублей в 300 метров дороги, а остальное все делает инвестор.

При этом сказал, что землю купил Инвестор в Новой Туре, а вот руководство Зеленодольска говорит, что аренда на 49 лет земли в Новой Туре.

Кто что путает, пора очень серьезно разбираться, так как злоупотреблять своими должностными полномочиями не смеют ЧИНОВНИКИ.

Группа предпринимателей нашего профсоюза написала протокол разногласий.

Вот содержание протокола разногласий.

Генеральному директору

ООО «Азинт Кэпитал»

Алиеву И.Р.

Копия: Первому Вице-премьеру РТ

Муратову Р.М.

Копия: Председателю ТТ (р)с СОЦПРОФ

Ромадановскому С.Ю.

От Предпринимателей

Технополис «Новая Тура»

ПРОТОКОЛ РАЗНОГЛАСИЙ

1. Согласно пункта 2.5 Договора обязанность арендодателя передать Помещение не позднее 01.03.2013г. Конструкция Договора предполагает ответственность Арендатора за нарушение любого обязательства, предусмотренного Договором , при этом ответственность Арендодателя в Договоре отсутствует. В частности ответственность не предусмотрена за нарушение обязанности, предусмотренной п.2.5. Договора.
2. Согласно пункта 3.4.10 Договора Арендатор за свой счет несет общие расходы по зданию, в части относящейся к Помещению.

В соответствии с пунктом 4.1.8. Договора Арендатор обязуется возмещать только те услуги и связанные с ними затраты Арендодателя, которыми он пользовался в Помещении.

Согласно положениям пункта 4.1.1. Договора Арендатор уплачивает арендную плату по следующей формуле: арендная ставка х коэффициент, учитывающий ценность объекта.

Как следует из пункта 4.1.2. Договора размер арендной ставки определяется в соответствии с Графиком платежей.

Согласно пункта 4.1.4. Договора коэффициент, учитывающий ценность объекта, рассчитывается Арендодателем из расчета рыночной конъюктуры, а также учитывает размер операционных и коммунальных расходов.

В Приложении №2 к Договору приводится таблица с графой «Арендная плата» с примечанием, определяющим размер коэффициента (на срок до 01 апреля 2013 года).

Анализ приведенных норм позволяет сделать ряд выводов. Из содержания условий Договора тяжело определить какую сумму Арендатор обязуется выплатить Арендодателю по предоставленному Договору.

В частности остается неясным следующее обстоятельство: «сумма, определенная в таблице, является арендной платой либо арендной ставкой?». С одной стороны, в пункте 4.1.2. указано, что в графике определяется размер арендной ставки, с другой стороны, графа именуется «арендная плата».

Однозначного вывода также не следует о том, включены ли коммунальные и иные расходы в сумму арендной платы путем увеличения арендной ставки на коэффициент (который согласно пункта 4.1.4. Договора должен учитывать размер операционных и коммунальных расходов).

Кроме того остается неясным, почему нельзя установить размер коэффициента заранее на весь период действия Договора. Обозначенные выше условия Договора вводят в заблуждение Арендатора и предоставляют Арендодателю право регулярно увеличивать размер Арендной платы, применяя толкование Договора в свою пользу.

Более того, как следует из таблицы, привиденной в Приложении №2 к Договору, размер Арендной платы составляет 30 000 рублей (при этом, если указанный размер подлежит увеличению на коэффициент, который до 01.03.2013 года равен 1.2., размер арендной платы составляет 36000 рублей). Между тем, руководство Арендодателя заявило Арендаторам, что размер арендной платы составит фиксированную сумму – 15000 рублей,

Чем привлекло новых предпринимателей, а также служило стимулом заключения предварительных договоров. Указанное обещание естественно не было выражено в письменной форме, однако данное обстоятельство подтверждается многочисленными источниками СМИ: http:// www.business-gazeta.ru/text/74275/:

«Сегодня в Технополисе «Новавя Тура», наконец, были озвучены арендные ставки за ячейку для предпринимателей . Руководство оператора технополиса ООО «Азинт – Кэпитал» сообщило на встрече с активом профсоюзов предпринимателей «Новой Туры», что с 15 февраля устанавливается стартовая арендная плата в размере 15000 рублей за торговую ячейку площадью 20 кв.метров».

Аналогичные сведения содержатся, в том числе, на слдеующих источниках:

Пункт 4.1.5. Договора содержит «кабальные условия» для Арендатора, обязывающие последнего оплатить арендную плату за неполный месяц в размере арендной платы целого месяца, т.е. даже в случае, если фактически Помещение находилось в пользовании Арендатора 1 день.

Резюмируя сказанное выше, обозначенные условия Договора вводят в заблуждение Арендатора и предоставляют Арендодателю право регулярно увеличивать размер арендной платы, применяя толкование Договора в свою пользу.

1. Согласно пункта 4.2.2. договора при одностороннем расторжении договора Арендодатель возвращает обеспечительный платеж в течении 60 дней, что является явно завышенным сроком и направлен на предоставлении Арендодателю периода времени, в течении которого последний вправе безвозмездно пользоваться чужими денежными средствами, и получать за счет этого прибыль.
2. В Договоре аренды за неисполнение Арендатором своих обязательств установлена неустойка в размере: 5% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, а в случае просрочки более чем за десять дней – 10% от неоплаченной суммы за каждый день (пункт 5.3. Договора).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств, требованиями закона и иных нормативных правовых актов.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ: «неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков».

Согласно статьи 333 ГК РФ: « если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду, в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ»:

«Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и, с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения».

Таким образом, Пленум ВАС РФ определил, что при определении размера неустойки суды могут исходить из двукратной учетной ставки Банка России.

Согласно Указания Банка России от 13.09.2012г. №2873-У «О размере ставки рефинансирования Банка России»:

«1. В соответствии с решением Совета директоров Банка России (Протокол заседания Совета директоров Банка России от 13.09.2012г. № 17) начиная с 14 сентября 2012 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8,25% годовых.

Как следует из приведенной нормы, размер ставки рефинансирования Банка России в настоящее время составляет 8,25% в год, следовательно двукратная ставка составит 16,5%, т.е. 0,045% в день. Предусмотренные Договором размеры неустоек 5% и 10% превышают двукратную ставку более чем в 110 и 220 раз соответственно.

В связи с этим наличие в Договоре аренды условий о неустойке превышающей 0,05 % за каждый день просрочки, нарушает права и законные интересы Арендаторов.

1. В соответствии с пунктом 5.1. Договора установлена ответственность Арендатора за нарушение сроков возврата Помещения Арендодателю в размере 10% в день за каждый день просрочки.

Согласно статьи 622 ГК РФ «При прекращении Договора аренды Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном Договором.

Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества Договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.»

Как следует из предоставленной нормы, в случае нарушения сроков возврата помещения Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки. Помимо арендной платы Договором установлена ответственность Арендатора в размере 10% в день, что (при наличии в месяце 30 дней) составляет тройной размер арендной платы в качестве неустойки. Таким образом, в случае задержки возврата Помещения Арендатор обязан выплачивать арендную плату в размере 400%, следовательно, норма Договора явно направлена не на защиту прав Продавца, а на его обогащение. Указанная цифра, в данном случае несоразмерна последствиям нарушения обязательств и подлежит уменьшению.

1. Пункты 5.2.; 5.4.; 5.5; 5.6.; 9.4. Договора в которых установлена неустойка за нарушение Арендатором условий Договора, направлены не на защиту Арендодателя от нарушения Арендатором своих обязательств, а на получение несоразмерного дохода. И ущемляют

Как следует из смысла статьи 333 ГК РФ, неустойка должна обеспечить возможность восстановить нарушенное право. Следовательно указанные выше нормы нарушают правовую природу такого института как неустойка, направлены исключительно на обогащение Арендодателя и ущемляют интересы Арендатора.

1. Пункт 6.1. Договора устанавливает право Арендодателя на односторонний отказ от Договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ:

«По требованию Арендодателя Договора Аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

1) Пользуется имуществом с существенным нарушением условий Договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) Существенно ухудшает имущество;

3) Более 2-х раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) Не производит капитального ремонта имущества в установленные Договором аренды сроки, а при отсутствии их в Договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или Договором производства капитального ремонта является обязанностью Арендатора».

Таким образом, в качестве обоснованных причин, позволяющих Арендодателю расторгнуть Договор, указаны четыре причины, перечисленные в статье 619 ГК РФ.

Принцип свободы Договора предоставляет Сторонам право согласовать иные основания для одностороннего расторжения Договора. Между тем, в данном случае речь идет не о свободе Договора, а о навязывании условий, так как фактически предоставленный Договор является Договором присоединения, когда Арендатор не вправе влиять на его условия. С учетом изложенного пункт 6.1. Договора в представленной редакции ущемляет права Арендатора, так как предусматривает следующие условия, не согласующиеся со статьей 619 ГК РФ.

А) пункт 6.1.2 Договора устанавливает право Арендодателя отказаться от Договора в случае, когда Арендатор два раза в течении календарного года не выплачивает арендную плату. В свою очередь закон предоставляет такое право в случае, когда Арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, т.е. на протяжении трех непрерывных месяцев;

Б) Пункты 6.1.3. и 6.1.4. предоставляют право на односторонний отказ Арендодателя в случае одноразовой просрочки Арендатором сроков оплаты арендной платы либо нарушения сроков внесения иных платежей два раза в течении года, что также не согласуется со статьей 619 ГК РФ по причинам указанным выше( пп. А п.7).

В) Пункты 6.1.5.- 6.1.7.,6.1.9.-6.1.11 Договора предоставляют право Арендодателю отказаться от Договора по основаниям не предусмотренным ГК РФ.

1. Пункт 7.1. Договора содержит условия о договорной подсудности, в соответствии с которым все споры между сторонами подлежат рассмотрению в Третейском суде. Учитывая, что указанные условия содержатся в Договоре, являющемся типовым Договором Арендодателя , к которому фактически присоединяется Арендатор (не обладая реальной возможностью повлиять на его содержание), такое условие нарушает права и законные интересы Арендатора, в том числе право на судебное разбирательство в соответствии со статьей 4 АПК РФ.

Согласно пункта 3 статьи 5 Федерального Закона от 24.07.2002г. № 102-ФЗ «о третейских судах в Российской Федерации):

«3. Третейское соглашение о разрешении спора по Договору, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному Договору в целом (Договор присоединения) действительно, если такое соглашение заключено после возникновения оснований для предъявления иска и если иное не предусмотрено Федеральным Законом».

Таким образом, пункт 7.1. ущемляет права Арендатора и подлежит исключению. В случае же наличия у сторон воли на рассмотрение спора в третейском суде, последние вправе заключить третейское соглашение после возникновения оснований для предъявления иска.

1. Согласно пункта 10.3. Договора односторонний отказ от Договора не допускается за исключением случаев, предусмотренных Договором. Как было указано выше пункт 6.1. Договора содержит перечень оснований для одностороннего отказа от Договора Арендодателем (11 оснований). Между тем, право на односторонний отказ от Договора для Арендатора не предусмотрено, что нарушает баланс интересов.

Предоставленный Договор аренды предусматривает для предпринимателей, арендующих Помещение и осуществляющих торговую деятельность в Технополисе «Новая Тура» кабальные условия, направленные на получение максимальной выгоды исключительно Арендодателем, ставя предпринимателей в тяжелое материальное состояние. Все вышеизложенное, безусловно препятствует реализации обозначенных целей и задач создания Технополиса «Новая Тура».

Выражаю несогласие с установленным графиком платежей, а также с необоснованным ежемесячным ростом арендной платы, указанным в Приложении № 2 к Договору.

СОЦПРОФ – Трудовая Партия России: За-Россию! За-Народ! За-Путина!

Понравилась Новость? Поделись с друзьями!